Можно ли сдавать квартиру знакомым без договора. Как выселить квартирантов без договора из своей квартиры

Множество людей в России сейчас получают пассивный доход, сдавая квадратные метры своих квартир нуждающимся — молодым семьям, командированным и прочим категориям граждан. С одной стороны, это очень удобный заработок для тех, у кого есть лишняя жилплощадь. С другой — жильцы могут доставить вам немало проблем и головной боли, поскольку люди, как известно, чужое имущество не берегут.

Если вы решили сдать свою квартиру в аренду, определитесь сразу — будете ли заключать с квартиросъемщиком договор или нет. Плюсы и минусы есть в обоих случаях, в этой статье мы рассмотрим ситуацию со сдачей квартиры в аренду без договора.

Плюсы и минусы отказа от заключения договора

Пустив жильцов без договора в свою квартиру, вы рискуете:

Получить штраф от налоговой службы за неуплату 13% от дохода с аренды;
В случае нарушения ваших прав (порча имущества, пожар, претензии от соседей) отстаивать свои интересы в суде вам будет сложнее.

Положительной стороной может быть лишь то, что вы избежите расходов на всякого рода посредников — агентства недвижимости, риэлторов и пр. Но, зачастую, с квартирантами возникают проблемы, и перед собственником жилья встает вопрос — .

Права и обязанности сторон при сдаче квартиры

Для начала все же стоит определить, какие обязанности существуют у наймодателя и нанимателя. Соблюдение их обязательно обеими сторонами. Тем более, если вы нацелены на длительную сдачу жилья.

Права и обязанности наймодателя

Собственник обязан выполнять следующий список действий:

Предоставить жилплощадь без проживающих там посторонних лиц (если сдается вся квартира полностью);
Проводить капитальный ремонт помещения;
Следить за качеством коммунальных услуг;
Предупреждать о выселении не позднее чем за 3 месяца.

Собственник имеет полное право:

Требовать оплату за проживание;
Не продлевать аренду;
Попросить освободить жилье, в том числе и через суд.

Права и обязанности нанимателя

Неважно, по договору коммерческого найма или без него, квартиросъемщик обязан:

Вовремя оплачивать аренду;
Соблюдать чистоту и порядок, производить текущий ремонт.

Квартирант имеет право:

Вселять детей без разрешения собственника;
Требовать организацию .

Кому-то покажется, что прав у квартиранта многовато, однако, хозяевам квартир особо волноваться не нужно, выселить шумных или неопрятных квартирантов можно всегда. Главное — не нарушать ничьих прав.

Кто может помочь в выселении квартирантов

Шум из квартиры, жалобы соседей, поднайм посторонним — эти причины зачастую приводят к напряженным отношениям между хозяином квартиры и жильцами. Существует несколько способов, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры без договора:

Обратиться к участковому по вашему району;
Обратиться в суд.

Помощь участкового

Собственно, вы можете жильца, действия которого очень вам не нравятся и (или) доставляют неудобства соседям (склад вещей в квартире, порча мебели животными и пр.). Можно сменить замки и искать новых съемщиков.

Если нарушители ваших прав и спокойствия отказываются освобождать квартиру, вы можете вызвать участкового. Основываясь на положениях гражданского права, он потребует освободить чужое жилое помещение (ст. 304 ГК РФ) и составит соответствующий протокол. Физическую силу или угрозы сотрудник правоохранительных органов применять не должен.

Обращение в суд

Некоторые квартиранты меняют замки, не давая проникнуть в свое же жилище владельцу. В этом случае необходимо вызвать полицию или участкового и . При отсутствии договора о найме жилья доказательствами соглашения могут быть:

Переписка;
Аудио и видеоматериалы;
Показания соседей.

Вам предстоит доказать, какие конкретно правила проживания нарушил ответчик (квартирант). Судне будет никого выгонять на улицу просто так. Даже если вы правы — суд даст какое-то время на сборы и поиск нового жилья (если у жильца маленькие дети или на улице холодное время года).

Посмотреть полезное видео

Теперь вы знаете, . Предложим еще несколько советов, чтобы избежать неприятностей:

Сдавая жилплощадь, подумайте о заключении договора (к нотариусу идти не нужно, можно просто составить договор на бумаге с указанием паспортных данных сторон и оговоренных правил);
Даже если вы забудете включить в договор какие-то важные условия закон будет действовать по умолчанию (к примеру, если не укажете срок — значит, договор будет на 5 лет — ст. 683 ГК РФ);
Проявите вежливость и настойчивость, соблюдайте обязанности и требуйте того же от жильцов.

Судебная практика

Как показывает судебная практика — отсутствие иного жилья, а также соблюдение всех правил проживания не дает права жильцам требовать заключения договора на новый срок (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 2 октября 2013 г. по делу 33-9455/2013).

Сам принцип коммерческого найма жилого помещения предполагает свободу волеизъявления и невозможность понуждения. Заключая такое соглашение стороны должны максимально внимательно отнестись к деталям, даже если на бумаге ничего фиксировать не собираются.

Обзавестись квартирантами легко на основании аренды или по доброте душевной. Но при выселении временных жильцов возможны сложности, связанные с нежеланием освобождать жилплощадь. Как в 2019 году выселить квартирантов?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

В квартире кроме собственника могут проживать граждане, которым возможность проживания предоставлена по договору аренды или на основании желания владельца.

Теоретически собственник вправе требовать освобождения жилплощади. Но на практике временные жильцы могут и не особо торопиться с выездом. Как в 2019 году выселить квартирантов, не желающих покидать квартиру?

Основные моменты

В большинстве случаев причиной споров при выселении квартирантов становится их нежелание покидать квартиру после истечения срока аренды квартиры.

Особенно часто конфликтные ситуации возникают, когда требует освободить квартиру раньше оговоренного срока.

В случае сдачи квартиры в аренду наилучшим способом избежать конфликтов становится тщательная разработка условий договора.

В нем необходимо прописать подробный порядок выселения по истечении аренды, основания для досрочного выселения и за несоблюдение условий соглашения.

Важно понимать, что собственник может действовать только в рамках договора или законодательных норм.

Меры, обычно предпринимаемые владельцами квартир, вроде вселения других жильцов или смены замков в отсутствие нынешних квартирантов, нельзя считать законными.

Некоторым гарантом соблюдения договора становится прописанная неустойка. Если квартиранты нарушать условия договора, они будут обязаны выплатить денежный штраф.

Взыскать неустойку можно через суд. Если правильно составить /найма, то проблем с выселением можно избежать в большинстве случаев.

Вместе с тем нужно знать, что принудительное выселение допускается исключительно на основании судебного решения, даже в случае привлечения уполномоченных органов.

Но квартиранты могут проживать на жилплощади собственника и без договора, просто на основании устного соглашения.

Например, владелец квартиры временно предоставил свое жилье нуждающимся людям. Как выселять квартирантов из квартиры в 2019 году правильно, исходя из обстоятельств конкретной ситуации?

Что это такое

Выселением из жилого помещения именуется мера принудительного характера, направленная на освобождение жилья от пребывания посторонних лиц или нежелательных арендаторов.

Процедура предназначена для защиты законных прав собственников и предусмотрена .

Выселение может быть добровольным, когда стороны самостоятельно сумели договориться о порядке освобождения жилплощади.

В случае принудительного выселения конфликт разрешается в процессе судебного разбирательства. При этом суд рассматривает доказательства и аргументы обоих сторон.

Если квартиранты пользуются жильем на основании устного соглашения, то судебное решение обычно принимается быстро. Изначальное отсутствие права на проживание является достаточно веской причиной для .

Когда предполагается выселение законных арендаторов, а тем более раньше завершения срока аренды, то потребуются более серьезные аргументы.

Причины возникновения необходимости

Причем потребуется привести веские основания для выселения. Но даже в этом случае факт выселения не гарантирован.

Нарушитель может попросить время на устранение нарушений или заявить об отсутствии иного жилья. В такой ситуации решение о выселении может быть отсрочено на год.

Законы, защищающие собственника жилья

Законами РФ предусмотрен целый комплекс мер, защищающих права собственников в целом и жильцов многоквартирных домов в частности.

Если квартирант использует квартиру для промышленной или предпринимательской деятельности, это становится весомой причиной для выселения.

Но указанные причины и некоторые иные это достаточные основания выселения, когда другие аргументы отсутствуют.

Если собственник жилья желает избежать длительных судебных разбирательств, ему нужно позаботиться о правильном составлении договора.

Наличие официального соглашения позволяет максимально подробно регламентировать все нюансы правоотношений квартирантов и владельца квартиры.

Порядок действий

Порядок выселения квартирантов в добровольно порядке весьма прост:

Квартиранту направляется письменное уведомление о возникновении оснований для выселения.
В уведомлении излагается просьба о добровольном выселении.
Стороны оговаривают сложившуюся ситуацию и находят приемлемое решение.
В оговоренный срок квартирант исправляет нарушения либо выселяется.

Если имелся заключенный договор аренды, то он расторгается в добровольном порядке по решению сторон.

Такой вариант наиболее целесообразен, поскольку позволяет решить проблему быстро и бе привлечения сторонних органов.

Но как показывает практика, не всегда квартиранты согласны на досрочное расторжение договора. Решается ситуация через суд.

Если нужно обратиться в суд

Заявление в суд о принудительном выселении рассматривается в процессе искового производства.

выселения квартиранта;
погашения по квартплате;
выплаты неустойки;
возмещения понесенных убытков.

В качестве доказательств предоставляются:

договор найма;
доказательство нарушения условий договора;
подтверждение уведомления нанимателя.

Дополнительными доказательствами могут становиться свидетельские показания, акты правоохранительных органов о зафиксированных нарушениях, аудио- и видеоматериалы, иные документальные подтверждения нарушений.

Если судебное решение удовлетворяет просьбу истца, то ответчик обязан в установленный срок покинуть квартиру.

Несоблюдение требования становится причиной принудительного выселения судебными приставами на основании исполнительного листа.

О предстоящем выселении ответчик дополнительно не уведомляется. Приставы просто прибывают в квартиру и начинают принудительное выселение.

Процесс предполагает освобождение жилплощади от самого квартиранта и принадлежащего ему имущества. Для участия в процессе привлекаются понятые.

Могут присутствовать при выселении и полицейские, если существует риск применения выселяемым жильцом силы по отношению к приставам.

Когда нарушитель отказывается забирать свои вещи из квартиры, имущество изымается и передается на хранение на специальный склад. Вещи хранятся два месяца и выдаются при оплате .

Несвоевременное обращение за имущество ведет к его реализации с целью компенсации расходов за хранение. Оставшаяся денежная сумма передается владельцу вещей.

Возникающие нюансы

Из особенностей выселения квартирантов стоит отметить факт, когда жильцы зарегистрированы в квартире. Прописка дает право на пользование жилплощадью.

Конечно, собственник вправе через суд требовать принудительного снятия с регистрационного учета. Но если среди квартирантов есть несовершеннолетний ребенок, то без органов здесь не обойтись.

Видео: как выселить незаконных квартирантов

А выписать ребенка из квартиры можно только в случае, когда ему будет предоставлено иное жилье.

Наличие регистрации у квартирантов значительно усложняет процесс выселения, поскольку прописка это веское основание для пользования жилплощадью даже по истечении договора найма.

Поэтому при вселении посторонних лиц в свою квартиру крайне не рекомендуется оформлять постоянную .

Всегда можно продлить, а если необходимо выселение квартирантов можно дождаться окончания регистрации и выселить утративших право на проживание жильцов без особых проблем.

Если из коммунальной

Основаниями для выселения из коммунальной квартиры становятся такие причины:

неуплата коммунальных платежей;
нарушение тишины в вечернее время;
антисанитарные условия на занимаемой жилплощади;
использование жилья не по прямому назначению;
пьянство, употребление наркотиков или иных психотропных средств;
дебоши;
досрочное расторжение договора найма собственником и прочее.

Выселение может осуществляться добровольно или по решению суда. Если имеется договор аренды, то собственнику нет необходимости объяснять причины расторжения, если минимум за 2 месяца до завершения срока договора он уведомит нанимателя о прекращении правоотношений.

Для досрочного выселения потребуется соответствующее решение суда. Причем до вынесения решения квартиранты имеют право жить к квартире.

При съеме без договора аренды

Наем жилья должен оформлять в письменной форме. Когда договор аренды отсутствует, то закон однозначно будет на стороне собственника.

Для выселения квартирантов собственнику достаточно доказать свое и отсутствие у квартирантов права на пользование жильем или утрату такого права.

Обычно суд принимает решение на первом же слушании, поскольку никаких веских аргументов ответчик предоставить не может. Устные договоренности в расчет не принимаются.

Сдача собственной квартиры в аренду – один из весомых источников дохода для многих граждан. На сегодняшний день не все люди могут себе позволить приобрести собственное жилье, в этом случае аренда жилплощади – хороший вариант для получения дополнительного дохода. А чтобы собственная недвижимость приносила прибыль и не стала головной болью, каждый собственник должен проявить бдительность и составить договор аренды, чтобы не попасть на «удочку» афериста.

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды

Когда человек планирует сдать собственное жилье внаем, первый вопрос, который возникает в данном случае, – это можно ли сдавать квартиру без заключения договора аренды. Ответить однозначно достаточно сложно, поскольку в нашем законодательстве четкого запрета на сдачу жилья без официального договора нет.

Согласно статье №674 гражданского кодекса РФ, договор необходимо оформлять в письменном виде. Если такового в наличии нет, то виновную сторону, в случае претензии, нельзя привлечь к ответственности. Иными словами, все расписки о получении денег, платежи по коммунальным услугам, акты приема-передачи квартиры, чеки на частичный ремонт в суде не являются доказательством. Как результат, если произошла порча имущества или арендодателю были уплачены денежные средства на несколько месяцев вперед, при этом договора в письменном виде нет, то получить возмещение ущерба не получится.

Помимо этого, если жилье сдается сроком более чем на год, то данное соглашение следует зарегистрировать в Росреестре, как обременение недвижимости. При отсутствии договора это условие выполнить практически невозможно. Ну а если между сторонами было заключено соглашение о том, что квартира арендуется сроком до 1 года, то в данном случае можно обойтись без письменного договора.

Какая ответственность предусмотрена за сдачу квартиры без договора

На сегодняшний день довольно часто собственники жилья сдают квартиру внаем без оформления соответствующего договора. Такое действие неправомерно и может грозить владельцу многими неприятностями, а именно:

Неожиданное посещение налоговых органов. В этом случае штраф гарантирован. Стоит отметить, что с такой неприятностью сталкиваются практически все арендодатели рано или поздно;

При нанесении ущерба жилью квартиросъемщиком, страховая компания может отказать в выплате на законных основаниях, поскольку на руках у собственника нет договора, подтверждающего, что в квартире кто-то проживал. И если были затоплены соседи, то ущерб оплачивать придется нерадивому арендодателю;

Отказ квартиросъемщиков от уплаты за проживание. В этом случае, как было описано выше, обращение в суд результатов не даст, поскольку на руках у собственника нет заключенного договора;

Если квартира, которая сдана внаем, является ипотечной, и в договоре с банком прописан пункт о запрете на передачу жилья во временное использование третьим лицам, то банк имеет полное право забрать квартиру по причине нарушения договора. Или пойти другим путем, потребовать полной уплаты за ипотечную недвижимость до окончания срока действия договора.

Как видно из всего вышеописанного, владельцу жилья намного проще будет официально заключить договор с людьми, которым он сдает квартиру внаем. Затем передать документы в компетентные органы и уплатить налог. Это убережет от многих неприятностей и сохранит здоровый сон.

Какие права имеет квартиросъемщик

Все отношения между квартиросъемщиком и собственником регулирует договор аренды. Если таков на момент поселения был составлен, то стороны в обязательном порядке прописывают все детали данного соглашения, а именно:

Количество посещений собственника, и при каких условиях он может попасть в квартиру;

Все, что касается текущего ремонта в квартире;

Оплата по счетам, и в каком случае собственник может повысить арендную стоимость;

Срок аренды жилья;

Оплата причиненного ущерба третьим лицам;

Возможность подселения;

При каких условиях разрывается договор и за сколько времени собственник должен уведомить квартиросъемщика о своих намереньях.

Если был составлен в письменном виде договор аренды и абсолютно все детали прописаны, то квартиросъемщику можно не волноваться. Но, порой, собственник жилья предлагает внаем квартиру без официального соглашения. В таком случае, даже если действия владельца имущества были не правомерны, доказать свою правоту через суд практически невозможно. Поскольку устный договор на суде во внимание не принимается.

Риски при сдаче квартиры без договора аренды

Если было принято решение сдавать жилье квартиросъемщикам без договора аренды, то следует запомнить несколько простых правил, чтобы данная недвижимость приносила деньги, а не головную боль.

Друзья и коллеги: Данный контингент категорически не рекомендуется пускать на проживание. Как правило, такие люди постоянно задерживают арендную плату, а о бережливости к вещам собственника и вовсе можно забыть. Пользуясь тем, что между арендодателем и квартиросъемщиком существуют дружеские отношения, собственник рискует не только своим покоем и испорченными отношениями с другом, а и вовсе остаться без денег.

Субаренда: Одна из самых любимых схем мошенников. Взять в аренду у собственника жилье и сдать его другим людям, при этом заработать неплохую сумму денег. Чтобы этого не произошло, арендодателю необходимо обязательно заключить договор и прописать отдельным пунктом запрет на субаренду. Иначе, вместо денег за аренду, головная боль, потрепанные нервы и штраф от соответствующей службы.

Неуплата за проживание: Такая ситуация может произойти в следующих случаях. Если на руках у собственника нет официального договора аренды. Или квартиросъемщики оплачивают свое проживание месяцем позже. В этом случае доказать вину и потребовать возмещение с квартиросъемщика при отсутствии договора не возможно.

Порча имущества: Порой, жильцы могут испортить вещи, которые находятся в арендованной квартире. И если на руках нет документа, регулирующего отношения между собственником и квартирантами, то последствия будут печальными.

Чтобы избежать подобных неприятностей и спать спокойно, необходимо к договору аренды прикрепить акт приема-передачи недвижимости. Самым правильным будет сделать описание всех вещей, которые находились в квартире при передаче ее временным жильцам. Тем же договором сразу отрегулировать вопросы возмещения в случае порчи.

Если у собственника жилья будет данный документ на руках, то в случае порчи имущества квартиросъемщик будет обязан возместить стоимость испорченной вещи согласно договору. Ну а если договор был устным, арендодатель понесет убытки, при условии, что квартиранты откажутся возмещать нанесенный ущерб.

И квартиросъемщик, и арендодатель должны понимать, что официально заключенный договор – это гарантия обеих сторон от неприятных неожиданностей.

Физическое лицо может передать другому физическому лицу свою жилплощадь в пользование за определенную плату только для проживания последнего в нем.

Обязательное составление при такой сделке договора в письменной форме предусмотрено в статье 674 ГК РФ.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отсутствие договора не означает, что сделка считаеся недействительной. В случае необходимости можно воспользоваться свидетельскими показаниями соседей или документами, которые косвенно подтверждают факт передачи жилья для пользования за плату. Это могут быть квитанции за коммунальные услуги, расписки о передаче денег за проживание в съемной квартире и другие документы.

Плюсы и минусы

Они существуют для обеих сторон сделки.

Для нанимателя, если он хочет снять жилье

Преимущества:

юридически наниматель не несет никакой ответственности перед наймодателем; хозяин квартиры сможет обратиться в суд с иском на квартиросъемщика в том случае, если соберет для этого неоспоримые доказательства; без наличия письменного договора собрать такие доказательства хлопотно или невозможно, в зависимости от обстоятельств;
квартиросъемщик не несет ответственности за имущество, переданное хозяином квартиры во временное пользование;
за несвоевременную уплату арендной платы или коммунальных платежей хозяин не сможет потребовать неустойку в виде штрафа или пени.

Недостатки:

нанимателя могут выдворить из квартиры без предупреждения и объяснения причин;
хозяин квартиры вправе просто сменить замки и выставить вещи арендатора на улицу.

Для наймодателя, желающего сдать свое помещение

Преимущества:

в случае получения хозяином квартиры более выгодного предложения по размеру ежемесячной арендной платы за сдачу своего жилья, он может без предупреждения выселить нанимателя и заселить нового квартиросъемщика на более выгодных для себя условиях;
отсутствует юридический документ, который обязывает наймодателя уплачивать от суммы полученного дохода обязательные налоги в бюджет.

Недостатки:

ответственность перед бюджетом;
риск, связанный с возможным мошенничеством.

Что за это будет?

Квартиросъемщик не несет ответственности в случае совершения сделки аренды жилья без договора.

Хозяин квартиры несет ответственность за неуплату налогов в бюджет из полученного дохода от сдачи жилья в аренду.

Квартирант вправе требовать о предупреждении за 1 месяц об увеличении ежемесячной суммы за аренду помещения (ст.674 ГК).

Риски собственника

Как избежать обмана?

Обман часто возникает на почве неопределенности, отсутствия четких оговоренных условий. В устной форме можно достигнуть некоторых условий договоренности, рассчитывая при этом на порядочность как наймодателя, так и нанимателя. В ходе обсуждения условий найма жилья каждой из сторон нужно убедиться в правдивости их намерений.

Наниматель должен убедиться, что перед ним находится действительно хозяин квартиры, и потребовать от него предоставить:

паспорт;
документы, свидетельствующие о праве собственности на квартиру;
квитанции об оплате коммунальных платежей.

Нелишним будет побеседовать с соседями.

Наймодатель так же вправе потребовать от нанимателя документы, удостоверяющие личность. Наймодатель может потребовать залог в размере месячной или за 2 месяца арендной платы.

Но более безопасным вариантом будет составление , в котором будут предусмотрены все возможные риски и ответственность за них.

Сделка по аренде жилья без заключения договора сопряжена с определенными рисками как для нанимателя, так и для квартиранта. Даже если будет заключен договор, то риски останутся. Но при наличии договора легче решать споры через суд.